一线城市房屋自有率超70% 高房价城市杠杆水平更

当北京迈入限竞房时代，刚需客群正在蓄势待发。不同于以往的热烈急切，这群购房者表现得尤为冷静与审慎。即使面对限价商品房，他们知道入市并非易事。长达八年的锁售期，加上起点高达四百万的门槛，让购房之路显得尤为漫长且充满挑战。

正如贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领所言，现今的购房经历已不似过去众人千军万马过独木桥般简单，更多的是一种精细化的策略与选择。当下中国独特的住房格局反映出，拥有房产的年轻人更有可能实现从租赁到购买的跨越。而在二、三线城市拥有房产的人群，才更有可能在一线城市立足。换言之，有房者更有能力追求更好的住房条件。

放眼全球，杨现领指出，与国外的住房市场相比，国内一线城市的房屋自有率相对较高，但高房价、信贷收紧以及高房屋自有率共同形成了对无房者的壁垒。而在房价持续上涨的背景下，那20%的无房者可能长期被排除在购房市场之外。

深入研究中国房地产市场，几组特征引人深思。房价收入比增长迅速，北京近七年的房价收入比增长162%，这要求购房者在相应的时间内，收入必须同步增长1.6倍才能跟上房价上涨的步伐。另一方面，高房价城市的杠杆水而较低。北京二手房的贷款成数已从近年的48.8%下降到36.5%，显示出杠杆水平的下降和全款购房比例的提高。尽管房价上涨最快，但住房供应却在持续下降。从北京的新房交易数据来看，新房供应能力逐年下降。

针对这些问题，政策一直在对市场进行调控。在两轮杠杆率快速扩张期后，政策多次收紧信贷，打击加杠杆行为。自2010年的限购政策以及2016年起多地相继收紧信贷政策以来，去杠杆已成为楼市的常态。那么未来中国的房地产走向如何？杨现领认为，最好的出路是等待刚需生长。我们需要关注并守护刚需客群，给予他们积累财富的时间，并在这一阶段为他们提供可支付的租住条件。因为他们才是市场复苏的最大机遇。这群年龄在25至35岁的置业刚需人群，他们的选择和行为将引领未来的房地产市场走向。