REITs架构：顺丰房托暗盘跌超2% 一手亏损100港元

顺丰房托（股票代码：02191.HK）即将在下周一于港交所正式挂牌上市，然而今日暗盘交易价格微跌2%，现报每股4.88港元，投资者一手交易可能面临约100港元的亏损。

平安证券分析指出，顺丰房托由国内物流巨头顺丰控股（股票代码：002352）精心打造，被认为是香港首个物流地产REITs（房地产投资信托基金）。顺丰房托的主要投资标的是物流地产，其拟全球发售的股份占比高达65%，总市值预计介于37亿至41亿港元之间。此次上市募集资金的主要用途是收购顺丰控股旗下的三个重要物流地产项目。值得一提的是，顺丰房托还拥有顺丰控股旗下资产的优先购买权，且分红比例极高，计划分配年度可供分派收入的100%，这无疑增加了其吸引力。

深入剖析顺丰房托的财务数据，我们发现公司在2018年至2020年期间，营收从2.56亿港元稳步上升至2.79亿港元，其中租金与管理收入约占82%，年复合增长率（CAGR）达到4.4%。更令人瞩目的是，公司的毛利率连续三年都超过75%，显示出强大的盈利能力。

受到新冠疫情的影响，投资物业的公允价值变动出现大幅下滑，同时财务费用也有所增加，导致公司的归母净利润从2.98亿港元骤降至2688万港元。尽管如此，考虑到顺丰房托所处的行业地位、优秀的盈利能力以及高分红比例，投资者对其前景仍然保持乐观。

上市之路漫漫，顺丰房托能否在市场竞争中脱颖而出，能否为投资者带来丰厚的回报，仍有待市场和时间的检验。